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探究楼市系列新政的经济影响与思考
时间:2018-06-10 10:58 来源:未知
探究楼市系列新政的经济影响与思考

1、楼市新政简介
1.1 楼市新政出台的背景
“十八大”报告、十八届三中全会报告和《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》等一系列重要文件中都没有提及国民经济的第一大行业——房地产业。尽管2013年房价一路飙升,但同年年底召开的中央经济工作会议,也没有提及房地产市场。在上任伊始的一年多时间里,新一届政府除了强调自身在保障房建设上的责任外,更加注重市场机制对楼市的调节作用。

在观察到新一届政府没有出台新的调控政策后,加之2012年降息降准政策利好逐步显现,刚性和改善性购房者纷纷入市,压抑了近3年的购房需求得到集中释放,并导致2013年房价迅速飙升。但好景不长,在供过于求的压力下楼市从2014年初进入调整期,新房成交量持续下滑,商品房待售面积不断攀升。2014年3月的“两会”上,时任住建部部长姜伟新首次提出“双向调控”。“双向调控”是指对房地产调控不再一刀切了,而是根据不同地区、不同城市的市场形态,实行不同的调控目标与方式。具体而言,即对北上广深等一线城市继续增加供应,抑制、遏制投资投机性需求,限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市,要利用各种政策积极消化库存。

1.2楼市新政的主要内容
在中央政府双向调控的政策指引下,除北上广深和三亚等5个城市继续坚持限购外,其他各地方政府纷纷取消限购、此外还通过减免税费、增加补贴、购房落户等方式刺激购房需求。2014年9月30日央行和银监会发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》则标志着国家层面的楼市新政的正式启动。

1.2.1 930新政
2014年9月30日央行和银监会联合发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。其主要内容有:①加大对保障性安居工程建设的金融支持。②对于贷款购买首套自住房的家庭,贷款最低首付比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。③鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券等措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。④银行业金融机构要积极支持房地产开发企业的合理融资需求。⑤扩大市场化融资渠道,支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。2015年9月30日,央行和银监会联合发布了《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。

1.2.2住房公积金新政
2014年10月9日,住房城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,其主要内容有:①降低公积金门槛:职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,可申请住房公积金个人住房贷款。②适当提高首套房贷款额度与推进异地贷款业务。③降低贷款中间费用、优化贷款办理流程。④要求各省、自治区、直辖市要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续。2015年8月底,三部委再次联合发布通知,从2015年9月1日起,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,最低首付款比例由30%降低至20%。2015年9月底,三部委再次联合发文,明确自2015年10月8日起将实施多项举措,切实提高住房公积金使用效率,包括全面推行异地贷款业务。2015年11月,《住房公积金管理条例》修订送审稿将公积金的提取范围扩大到支付自住住房物业费,个体户和灵活就业人员可个人缴存公积金

1.2.3 330新政
2015年3月30日央行、住建部和银监会等三部委联合发布了《个人住房贷款政策有关问题的通知》。其主要内容有:①对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。②使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。同日,财政部发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,明确个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

1.3 楼市新政的货币信贷环境
楼市新政中关于商业贷款和公积金贷款的优惠政策能否得到落实,都与货币信贷环境密不可分。在楼市新政不断出台的同时,央行连续6次降低存贷款基准利率,连续4次全面降低存款准备金率,并多次定向降低存款准备金率,为楼市新政顺利实施创造了宽松的货币信贷环境。

1.3.1六次降低存贷款基准利率
从2014年11月22日起至2015年10月24日,央行连续6次降息。此轮降息的主要特点有:①降息的频率较快,从2014年11月22日至2015年10月24日,在不到一年的时间里共降息6次。②降息的力度较大,五年以上商业贷款利率下降了165个基点,五年以上公积金贷款利率下降了125个基点。③贷款利率下调幅度要大于存款利率下调幅度,这是由于2014年11月22的不对称降息所致。当时不同期限贷款利率均下降了40个基点,而除活期和两年期存款外,其他各期限的存款利率只下降了25个基点。④短期利率下调的幅度与长期利率下调的幅度基本相同,例如除两年期存款外,从三个月到三年的存款利率都下降了150个基点,各期限贷款利率都下降了165个基点。⑤银行贷款基准利率下调的幅度大于公积金贷款利率下调的幅度。5年以上银行贷款利率下调了165个基点,而5年以上公积金

贷款利率只下调了125个基点。

1.3.2 四次全面降低存款准备金率
2015年2月5日、4月20日,9月6日、10月24日中国人民银行连续四次全面降低存款准备金率。除了这四次全面降准外,央行多次额外降低县域农村商业银行、农村合作银行、农村信用社和村镇银行等农村金融机构的准备金率,多次对“三农”或小微企业贷款达到定向降准标准的国有大型商业银行、股份制商业银行、外资银行、城市商业银行、非县域农村商业银行等进行定向降准,并额外下调财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司的准备金率。




以等额本息偿还按揭贷款为例,比较降息前后月还款额的变化。假设某居民购买一套价值100万元的住房,采用等额本息法按月还款,还款期限为30年。新政前5年以上商业贷款年利率为6.55%,5年以上公积金贷款年利率为4.50%。新政后5年以上商业贷款利率为4.90%,5年以上公积金贷款利率为3.25%。根据楼市新政将购房家庭分为:首套房贷家庭、首套房贷已结清且再次申请购房贷款的家庭、首套房贷未结清且再次申请购房贷款的家庭。以三年期定期存款利率2.75%为基准转换为月折现率,计算购房所花费的现值。具体计算如表1所示。

2.1.1 刚性购房者的贷款成本明显降低
对于首次申请房贷的刚性购房者,新政后房贷的资金成本率明显降低。资金成本率=(月还款额现值之和-贷款总额)/贷款总额。新政前首套房的公积金和商业贷款的资金成本率分别为24.11%和40.12%。新政后首套房的公积金和商业贷款的资金成本率则分别降至6.61%和9.04%,比新政前明显降低。对于贷款购买首套自住房的家庭,在30%首付下新政后能比新政前节省217566.17元的成本。

2.1.2 改善性购房者更加受益于楼市新政
对于首套房贷已结清且再次申请商业贷款的改善性家庭,新政前二套房(60%首付、1.1倍基准利率/70%首付、1.2倍基准利率)的资金成本率为66.35%和77.35%,而新政后则降至9.04%,资金成本率分别下降86.38%和88.31%!即使对于首套房贷未结清且再次申请商业贷款的家庭,资金成本率也下降至30.00%,降幅高达54.79%和和61.22%。此外,二套房首付比例从高达60%甚至70%,降至30%和40%,这对于一线城市高达几百万甚至上千万的单套房价而言,仅首付就节省了数十万至数百万元,使许多无首付支付能力的潜在购房人变成实际购房人。需要说明的是,由于首付比例较高导致新政前二套房贷的总现值并不高,因此新政前后总现值之差较小,但这并不能否认新政给改善性购房者带来的好处。总现值之差主要适用于在相同首付下的比较,并不适合新政前后二套房贷的比较。

2.1.3 二手房购房需求增加
营业税及其附加合计为房价的5.6%,约占二手房交易总税费的一半。新政之前个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,才能免征营业税。非普通住房即使满5年也要按买卖差额征收营业税。不满5年的普通和非普通住房要全额征收营业税。“330”新政将普通住房的营业税免征年限由5年缩减为2年后,持有房屋期限在2年至5年之间的普通住房卖者就不用再缴纳营业税了。以售价为100万元的普通二手房为例。如果卖者持有该二手房为3年,新政前需缴纳5.6万元的营业税及附加,新政后则可以免缴,在其他条件不变的情况下相当于卖房人多赚了5.6万元。

  对于拥有多套房的房主来说,不动产统一登记工作已正式启动,房地产税法已被纳入人大五年立法规划,未来对多套房全面开征房产税是大势所趋,因此适当减持房产也是明智之举。营业税2年免征政策扫除了二手房交易中的成本障碍,更加凸显二手房的生活便利等优势,增强了二手房对房屋买者的吸引力。因此,税收新政不但降低了交易成本,更增加了二手房的供给和需求,进而提升了二手房市场的活跃程度。

2.1.4 制约个人房贷新政执行的因素
尽管多项楼市新政出台,各类居民购房愿望和购房能力明显增强,但囿于各种条件限制,银行却未必能不折不扣地执行最优惠的房贷政策。原因主要有两点。一是执行7折优惠利率将导致银行亏损。由于2014年11月22日央行的非对称降息,即贷款利率下降40个基点,而存款利率仅下降25个基点,这导致银行利差进一步缩小。此外,存款利率上浮进一步缩小了利差。据笔者2015年7月对工商银行的调研得知,工商银行当时对各项存款利率均执行上浮30%的政策,三年期和五年期存款实际利率为4.225%和4.02%,且对于100万以上大额存单的3年期存款利率高达4.55%。银行若执行7折优惠利率,则五年以上房贷利率仅为3.78%,银行存贷利差倒挂0.24-0.77%!因此银行不大可能对所有首套房客户执行7折利率优惠。二是受制于公积金贷款上限的约束。例如尽管北京和天津已将公积金贷款上限调高至120万元和80万元,但公积金贷款占房款总额的比例并不高,购房人还需依靠公积金和商业贷款的组合才能实现购房愿望,导致公积金新政的效果不能得到充分发挥。

2.1.5  个人购房贷款明显增加
综上所述,楼市救市政策使潜在购房人转变为实际购房人,增加了购房总需求。这主要有四个原因:一是扩大了有购房资格的人群数量。大部分城市都放宽甚至取消了楼市限购政策,赋予本地和外地居民购买多套房屋的权利,使以前因限购政策而被排斥在外的居民拥有了购房的资格。二是二套房首付比例大幅降低,使无首付支付能力的潜在购房人变成实际购房人。三是连续6次降息和房贷利率优惠,降低了同等首付下的月还款额,增加了获得住房贷款的人数。四是普通住房营业税从5年免征变为2年免征,二手房的交易成本下降,二手房需求增多。在上述四种因素共同作用下,本地和外地、刚性和改善、首套和二套、投资和投机等各类购房者纷纷入市,增加了房屋的总需求。

虽然银行利差和公积金贷款额度等因素使个人房贷新政执行时会出现一定折扣,但新政仍然有力地促进了个人房贷的增长。据央行公布的2015年三季度金融机构贷款投向统计报告显示,上半年金融机构贷款投向统计报告显示,2015年9月末,个人购房贷款余额13.45万亿元,同比增长20.9%,增速比上季末高3.1%,比各项贷款增速高5.5%。无论是同比、环比、还是与其他贷款的横向比较,个人购房贷款均呈上升态势,表明楼市新政确实明显增加了购房需求。

2.2 楼市新政对房地产商的影响
2.2.1银行贷款占房企资金来源的比重下降
国家统计局数据显示, 2015年2至11月,房地产投资本年资金累计值同比增长分别为1.6%、-2.9%、-2.5%、-1.6%、-0.1%、0.5%、0.9%、0.9%、1.3%和2.2%。同期房地产投资国内贷款累计值同比增长0.6%、-6.1%、-4.8%、-6.8%、-4.1%、-4.5%、-4.8%、-3.6%、-3.6%和-3.2%。同期国内贷款占房地产投资资金比率分别为22.86%、20.96%、20.23%、19.01%、18.37%、18.05%、17.50%、17.32% 、16.83% 、16.55%,占比逐月下降。银行贷款在房企资金来源的比重下降,不仅加大了房企融资成本,也从侧面反映了银行对房地产开发贷款持谨慎态度。在银行贷款下降的同时,房企债券融资却有所上升。2015年1月16日,证监会修订发布《公司债券发行与交易管理办法》,公司债发行人主体的范围从上市公司和证券公司,扩大到了全部公司制企业,包括未上市公司。多次降息和降准使得国内融资成本不断下降,美元走强和加息预期等加大了海外融资风险,因此房地产企业国内发债受到热捧。

2.2.2 房地产投资和住宅投资同比增速下滑
2015年2月至11月,房地产投资累计值同比分别增长10.4%、8.4%、6.0%、5.1%、4.6%、4.3%、3.5%、2.6%、 2.0% 和1.3%。同期住宅投资累计值同比分别增长9.1%、5.9%、3.7%、2.9%、2.8%、3.0%、2.3%、1.7%、1.3%和0.7%。房地产投资和住宅投资同比增速持续下滑,表明开发商对未来楼市趋于谨慎,虽然稳定住房消费的政策利好不断释放,但开发企业主要以去库存为主,重点在消化库存而不是投资。

2.2.3 新开工施工面积同比下降
2015年2月至11月,商品住宅新开工施工面积累计值同比分别下降19.8%、20.9%、19.6%、17.6%、17.3%、17.9% 、17.9%、 13.5% 、14.7%和15.3%,表明开发商对楼市未来比较谨慎,在库存量没有实质性降低之前不敢贸然上马大量新项目,以免造成更多的库存和更大的去化压力。

2.2.4 土地购置面积和成交价款下降
    2015年2月至11月,全国房地产业土地购置面积累计值同比分别下降31.7%、32.4%、32.7%、31%、33.8%、32.0% 、32.1%、33.8% 、33.8%和 33.1%。同期,房地产业土地成交价款累计值同比分别下降30.2%、27.8%、29.1%、25.8%、28.9%、25.6%、 24.6% 、27.5%、 25.2% 和26%。土地购置面积下降表明开发商对楼市未来发展并不乐观,出于对未来新开楼盘销售前景的担忧不敢轻易拿地。土地成交价格下降幅度小于土地购置面积下降幅度,表明尽管开发商拿地比较谨慎,但地价却呈小幅温和上涨态势。

2.3 楼市新政对房地产市场的影响
2.3.1商品住宅销售面积已经实现同比增长
从2014年初开始,商品住宅销售面积同比一直处于下跌趋势,2014年2月至12月的商品房销售面积同比增长率在-1.2%至-10.3%之间波动。2014年商品住宅总销售面积为105181.79万平方米,平均每月约8765平方米。2015年2月,商品住宅销售面积累计值仅为7709.08万平方米,同比下降17.8%,创下自2014年初以来的最大跌幅。2015年3月至11月,同比增长率分别为-9.8%、-5%、0%、4.5%、6.9% 、8.0%、8.2%、7.9% 和7.9%,呈明显上涨趋势。从商品住宅销售面积数据来看,一系列楼市新政确实起到了增加需求和促进销售的作用。

2.3.2商品住宅销价格明显上升
 从2014年初,商品住宅销售额同比出现下降,并一直持续到2015年4月。2014年全年商品住宅销售额同比降幅在5.0%-10.9%之间波动。2014年全年商品住宅销售额累计62395.58亿元,平均每月销售额为5200亿元,平均每平方米的价格为5932元。2015年2月商品住宅销售额同比下跌16.7%,随后跌幅开始收窄并由负转正。2015年3月至11月商品住宅销售额同比增长率分别为-9.1%、-2.2%、5.1%、12.9%、16.8%、18.7% 、18.2% 、18.0% 和18.0%,分别比同期住宅销售面积增长率高0.7%、2.8%、5.1%、8.4%、9.9%、10.7%、 10%、10.1% 和10.1%,表明房价自2015年5月起出现了明显上涨。

2.3.3不同地区楼市表现差异巨大
尽管全国数据显示楼市需求明显复苏,但不同地区楼市表现出现明显分化。国家统计局数据显示,2015年11月份70个大中城市中,新建商品住宅与二手住宅价格同比上涨城市个数分别为21个和32个。深圳仍然是领头羊,与去年同期相比上涨38.9%。但不同类型城市对楼市新政的反应呈现明显分化,一线城市房价同比涨幅较大,二线城市房价同比基本持平,三线城市房价同比仍在下跌。部分三四线城市的楼市供过于求矛盾较深,再加上经济发展不平衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口净流出等,导致商品房待售面积不断加大,新房和二手房成交低迷和价格走低。



2.4、楼市新政对金融创新的影响
2.4.1 RMBS推出速度加快
930楼市新政明确鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金。个人住房抵押贷款支持债券(ResidentialMortgage-Backed Security,简称RMBS)是资产证券化的一种,它是由单一或多个居民住房抵押贷款所组成的贷款池为标的发行的证券。为了促进资产证券化的发展,2014年11月20日,银监会发布《关于信贷资产证券化备案登记工作流程的通知》,信贷资产证券化业务正式由审批制改为业务备案制。2015年1月,银监会下发《关于中信银行等27家银行开办信贷资产证券化业务资格的批复》,27家股份制银行和城商行获得开办信贷资产证券化业务的主体资格,该文件的下发标志着信贷资产证券化备案制的实质性启动。2015年4月,央行发布《信贷资产支持证券发行管理有关事宜》,可申请一次注册、自主分期发行,这意味着信贷资产证券化发行实行注册制管理。

  在系列政策利好下,2015年3月6日,招商银行在银行间市场发行“招元2015年第一期个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券,发行总规模为31.5亿元,分为优先A-1、优先A-2、优先B及次级档,占比分别为6.35%、80.7%、7.05%和5.9%,该期RMBS的证券加权平均贷款剩余期限为6.6年,该期RMBS是备案制后发行的第一单RMBS,招商银行也成为我国证券化试点十年以来继建行和邮储之后第三家发行RMBS的银行。2015年6月29日,建行发行规模为500亿元的“建元个人住房抵押贷款资产支持证券”,同日民生银行发行规模为100亿元的“企富个人住房抵押贷款。2015年8月20日,中行在中国货币网发布“中盈个人住房抵押贷款资产支持证券注册申请报告”显示,申请注册总金额1000亿元RMBS,预计分20期发行。可见,RMBS的发起银行越来越多,RMBS的发行规模越来越大。

 银行只需将部分优良的个人购房贷款拿出来进行证券化,获得流动性以后又可以再次进行房屋抵押放贷,再做成RMBS,再放贷,如此循环,RMBS将大大增强银行业的流动性,提高其金融效率,大大降低银行业的资金成本。2015年6月末个人购房贷款余额12.64万亿元,个人购房贷款存量巨大,且多数房贷具备安全性高和利率高的特点,因此可作为RMBS的优质标的资产。预计未来,RMBS有可能成为银行房地产贷款的重要资金来源。

2.4.2 多单REITs落地
除银行开发贷外,从2014年5月开始,国内出现了几单房地产投资信托基金即REITs。2014年5月21日,“中信启航专项资产管理计划”在深交所挂牌上市。2014年9月,“中信华夏苏宁云创资产支持专项计划”成立。2015年7月,鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金正式成立。三者从投资标的选取上皆为成熟的商业地产,且都是在深交所挂牌上市的权益型REITs,并在产品出台和运作上都得到了证监会、住建部等相关上级部门的政策性支持。但三单REITs各有特色:从产品形式来看,前两单REITs属于券商专项资管计划,而鹏华REITs则属于封闭式基金;从募集方式来看,中信启航和苏宁云创均属于私募型REITs,而鹏华REITs则属于公募型REITs。从交易场所来看,虽然三者都在深交所交易,但前两单REITs在深交所综合协议交易平台交易,鹏华前海万科REITs则在深交所的二级市场交易。尽管3只REITs产品累计募集规模相对于房地产企业整体资金需求来说只是杯水车薪,但REITs的产生和发展将改变房地产业运营模式,促使房企的整合和专业化分工,引领房地产投融资方向。

3 对楼市新政的若干思考

3.1 反思房地产高库存的深层原因

当前,房地产投资低迷已经拖累了经济增长,房地产高库存已经成为威胁中国经济安全的隐患,因此将化解房地产库存作为楼市新政的主要目标是完全正确的。但在刺激购房需求的同时,我们需要反思造成房地产高库存的深层原因。1998年国务院23号文件取消福利分房后,加之十多年来劳动力人口的不断增加,导致刚性购房需求十分旺盛。货币超发、投资渠道狭窄、保有环节低税负等共同营造了良好的投机环境,2008下半年的宽松货币政策和楼市救市政策相互叠加更是极大地刺激了投机性需求。分税制下高度依赖土地财政的地方政府则是高房价的另一重要推手。在高房价背后的高利润驱使下,在各类需求导致的楼市虚假繁荣下,大量资金疯狂涌入到房地产开发领域。而当人口周期拐点出现后,前期大量建设的房屋没有足够的购买者,导致楼市库存上升。

3.2 化解房地产高库存需治本之策

刺激楼市需求固然有助于消化高库存,但却不能防范高库存的产生。因此,只有出台一系列治本之策,才能从根本上消除造成高房价和高库存的成因。首先,管控好货币供应量。多年来中国货币供应量增长率远高于GDP增长率,超发货币大量流向房地产,造成房价虚高和楼市高库存。因此管控好货币供应量,严防超发货币投资和炒作房地产,是保持房地产市场健康发展的前提条件。其次,理顺中央和地方的财权和事权关系,让地方政府关注地区经济增长而不是房价上涨,通过财税体制改革使地方政府逐渐摆脱对土地财政的过度依赖。再次,完善房地产税收体系。建立统一的不动产登记管理信息系统、完善保有环节的税收,通过差别化税收抑制投机炒房者,构建房地产所得和工资薪金所得的公平税收体系。最后,还要促进不同地区公共设施和公共服务均等化,拓宽居民的投资理财渠道,通过分流人口和分流资金来降低楼市库存,促进楼市健康发展。

3.3 人口红利结束导致楼市表现分化
同样的楼市新政,为何一线城市明显复苏而三四线城市却收效甚微呢?这是由于人口红利结束后,首次置业和改善性置业需求降低。缺乏人口的净流入就不会再出现全国性房地产市场的普遍繁荣。在人口总量既定甚至减少的背景下,人口净流入的地区房价就会比较坚挺,反之楼市则会持续低迷。任泽平(2015)年对10多个经济体进行了研究,表明人口红利结束后,由于大城市拥有更优质的公共资源和实现梦想的平台,不断吸引有才华的年轻人和高净值人士,造成大城市人口的净流入和房价持续上涨。而广大中小城市则是人口净流出和楼市低迷并存。

3.4 区别对待不同城市楼市
由于对楼市新政反应明显分化,因此需要区别对待不同城市楼市。对于房价上涨较快的一二线重点城市与市场供应相对饱和的三四线城市区别对待,采取“分类调控、分城施策”的方法,增强调控政策的针对性,提高政策实施效果。例如,针对通州过热的楼市,2015年8月14日,北京市住建委和北京通州区政府连夜发布了《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》,将暂停向无法提供近3年在通州连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭出售通州商品房。即便是北京户籍,已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明者,以后也不能在通州买房。该政策有效地保证了实际在通州工作的刚性和改善性需求者的购房权利,凸显了政府遏制炒作的调控思路,值得其他楼市过热的城市借鉴。而对于广大三四线城市,要继续执行宽松的房贷政策,加大对农民购房优惠补贴、落实房贷利息抵个税等政策,鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略和适当降低商品住房价格,以进一步刺激购房需求,进而降低房地产库存。

3.5加强房地产供给侧改革
通过刺激需求以消化楼市高库存固然重要,但优化供给数量和结构也同样重要。首先,从楼市供给数量来看,要根据人口、产业发展和楼市走势等综合确定土地和房屋供给数量,实现供给和需求在数量上的相互匹配。其次,政府要承担起为中低收入居民提供保障房的责任,成为保障房供给的主体。政府对保障房供给要从大规模新建转变为收购存量商品房和给予购房补贴。第三,通过REITs等金融创新实现对房地产的拆分化供给。REITs将房地产未来产生的现金流分配给多个基金投资者,既破解了房产价值高不容易找到单一买家的难题,又为中小投资者提供了一种参与房地产投资的工具。由于央行自2014年11月21日以来已经连续6次降息,目前一年期贷款基准利率只有4.35%,REITs给投资者的回报优势已经逐渐凸显,因此可通过REITs盘活一些能够产生稳定现金流的房地产。

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