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哪些新兴国家和区域市场值得投资一套房产?
时间:2019-02-12 17:29 来源:网络整理

越南一套80平米总价18万美元的住宅,月租金约在1000美金左右,胡志明市平均租金收益率约6%,目前越南住宅分为各种类型,豪华型均价超过3500美元/平方米、高端型约为1500美元/平方米,中低端类均价约为800美元/平方米。

不过目前这两个新兴国家的房地产市场规模都很小,高端公寓供应量少,大部分的公寓租客群体也都是外国人,高租金已经远超过当地普通人的承受能力。随着这两年大批公寓的入市,未来供应量问题将得到缓解,高租金是否能维持下去目前较难判断。

从投资回报来看,根据天风证券的研究报告,越南房产投资应当分为本国居民购买视角和外国投资者购买视角,其差异之处就在于越南盾与美元之间的汇率变动。

天风证券的研究报告指出,越南的平均房价在2008年创出1650美金/平米的最高价格至今未破,最新均价约为1543美元/平米,美元视角并未创新高。

不过其对应本币价格2018年达到3523万越南盾/平方米,超过2008年的2801万越南盾/平方米,涨幅近20%,也就是越南盾视角创了新高。“从越南本国居民角度,以自住和抗通胀为购房目的,我们认为越南本币计价的胡志明房价长期趋势仍将上涨;对外国投资者角度,以出租和投资为目的,由于贷款不如本国居民方便,汇率波动也可能带来投资损失,需要考虑的因素和承担的风险不同。”

而在柬埔寨,外商投资建造的楼盘,尚未形成一个本地居民购买的市场,当地也还没有形成二手房市场,因为多数普通老百姓都习惯了购买土地自建排屋,因此尽管房价在理论上上涨,最终外国投资者能否获得投资收益后退出,也是一个未知数。

新兴市场的投资门槛低、收益率高,但是风险也较大,最早进入这个市场的投资者或许已经获得回报后撤出,越晚进入则意味着风险越大。

Q: 如何付款?会受外汇资本管制影响吗?

一般中国买房客都是持旅游签证入境,在看房满意后,先付定金。付定金的手续都很便利,部分开发商甚至接受微信、支付宝付款,定金大约为两三千美金。

剩下的部分,则分为首付和尾款,首付为总价的10%—40%不等,尾款则一般在交房前付清。由于大部分楼盘都是期房,所以尾款付清时间大多在两三年后。

在柬埔寨,外国购房者不能像本国居民那样享受到低息贷款,同时贷款手续繁琐,而越南则不允许外国购房者在越南动用杠杆手段。

不过,由于这两个国家的房价并没有太高,且国内投资者大多去投资小户型公寓,总价多在60—80万的区间内,对于杠杆的需求并不强。

打首付和尾款阶段,一般会由开发商或是开发商的销售代理公司帮助购房者来做,其中涉及到外汇管制问题,根据我国现行规定,每人每年换汇额度是5万美元,开发商会推荐额度不足的客户采取亲人共持房产、多人共同换汇的方式。

此外,销售代理公司的手上还掌握着一些融资手段,部分机构专门为国际房地产买家提供融资,一些中国大陆和香港的机构为海外物业买家提供现金支持或融资,以换取投资者在中国境内持有的资产。如果购房者遇到资金问题,部分销售代理公司或房地产开发商可以提供一定的融资渠道。

大湾区买房

除了这些海外新兴国家,在一线城市房价高企、限购严格的背景下,考虑环一线城市周边或许也是一个选择,这两年已经有大部分人通过这种方式圆了自己的居住梦想。

“从来没有在买房上面赚到钱。”老刘曾经和老婆开玩笑说。

快50岁的老刘,一辈子都在做实业。十多岁从湖南农村来到广东,从电子厂流水线开始做起,一直做到管理层甚至成为老板的“心腹”。后来,老刘从电子厂出来自立门户,从事流水线设备进出口贸易。

老刘的买房故事和段子里一模一样,十多年前在深圳南山买了两套房,一套100多平方米,一套80多平方米。为了开公司创业,他卖了那套大房子,一家三口住着小房子,如今风云变幻,再也买不回那套大房子了。

眼瞅着儿子马上要上大学了,老刘思考着再买一套房子,在朋友的带头作用下,最后买了一套惠州的大房子,一次性付款,装修还花了40多万,顺带又买了一个商铺。2019年春节,老刘就准备去新房子里过第一个年了。

老刘的想法很单纯,自己公司客户很多在惠州、东莞,房价也便宜,说不定公司可以搬过去。自己住惠州的房子,深圳房子留给孩子。惠州生活节奏也比深圳惬意,自己退休后可以安生养老,也可以帮带着孙子,小区自带了K12教育配套。

从买房的花费来看,老刘并不是买不起现在深圳的房子,他只是非常怕负债,想着交完一大笔首付后,还要借银行巨款和承担利息,想想都可怕。

关键词阅读: 新兴国家 区域市场 房产

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