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决定你成败的房产投资逻辑
时间:2019-05-16 01:27 来源:网络整理

每个行业都有各自的门道。我们终其一生,就是希望在自己的赛道里把门道和规则运用的游刃有余。

不同的行业,起点差异巨大。比如上海公务员,正处级干部一年的合法收入也就20多万,而这已经是99%体制内员工的职业天花板了。但要是在互联网或者金融业,这只不过是刚入职新员工的起步价而已。

所以,很多时候,我们付出的努力和回报是完全不成正比的。不是你不够努力,而是你所在的这条赛道已经限定了你这辈子所能企及的最大高度。

房产投资亦是如此。通过投资一两套房产所能获得的财富是其它任何行业无法比拟的,甚至于你祖辈父辈辛苦一辈子的总收入都抵不上你房产一年的涨幅。

今天,我就想和大家聊聊,房产投资这个赛道里的门道和逻辑。

1

一视同仁

被凌虐20年之后,傻空终于站上了道德制高点,从未输过的多军数次啪啪打脸。

从史至今,从来没有一次调控能够持续如此之久,力度如此之大,态度如此坚决。

记得去年,住建部还不时会公开表示:支持刚性自住需求,遏制投机投资。

但事实却是,2018年到现在,除了房贷上浮利率整体略微下调之外,全国各地针对首套刚需根本没有实质性的松绑和优惠。

2008年1022新政,2014年930新政,首套房首付20%,利率7折,税费减免。

而现在,全国范围内,首套利率能执行9.5折的只有上海,大多数城市还是要上浮5%-10%,首付降低,税费减免更是天方夜谭。

目前的局势是,首套和炒房一视同仁,宁可压制首套也不能让房价再次大涨,宁可错杀刚需,也绝不放过一个炒房。

现在你应该可以看明白整个4月份全国60次调控收紧的意图了吧。所以,千万别再对调控松绑抱有任何幻想和预测,现在最好的姿态就是:夹紧尾巴,捂紧钱包,擦亮双眼,守株待兔。

风向变了,套路也变了,完全按照以往的模式投资房产,注定会死的很惨。

根据目前的形势来看,2019年完全不适合房产投资。对于首套刚需来说,请大家遵循以下方法论:

一、对于北上广深、厦门、杭州、苏州这些房价已经见底并且开始微涨的城市来说,刚需们千万别再固执的等待利率下调,首付降低等利好政策,抓紧入场,见好就收。

二、对于那些年后没有小阳春,成交量和房价毫无起色的城市来说,如果首套仍然上浮15%以上,那么可以继续等待观望,择机而动。

三、现在很多城市对卖一套买一套的置换改善需求是按照二套执行政策的,首付和利率上浮很高,如果不能一次性置换到自己满意的房子,我不建议轻举妄动,否则杠杆用不足,税费又缴的多,完全没必要枉费周折。

2

体制破壁

2019年5月5日,《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》发布。

原文中最核心的部分是“主要目标”:到2022年,城乡要素自由流动制度性通道基本打通,城市落户限制逐步消除,城乡统一建设用地市场基本建成。到2035年,城乡有序流动的人口迁徙制度基本建立,城乡统一建设用地市场全面形成。

这份文件用一句话就可以总结:打破户籍制度,城乡之间人口可以自由流动,农村集体建设用地可以合法入市。

众所周知,我国高房价的根源是城乡土地二元割裂结构导致的土地错配,大城市土地供应无法满足强大的需求。而这份文件的出台,实质上就是要让农村集体土地大量入市,弥补城市建设用地的不足。

未来集体土地海量上市,租赁住房,保障房,共有产权房、商品房大量涌向市场,完全可以从根本上缓解高房价的困局,对抑制房价暴涨,抑制投机投资意义重大。

完全可以预见,随着户籍制度的取消,人口大城市化的加速,以及集体土地的大量入市,未来三四线城市的房价已经从根本上失去了继续上涨的动力。而一二线城市也只有核心地段,稀缺地段的房子才具有保值增值的作用。

我为什么一再强调,风向变了,逻辑变了,因为,我们发现这届高层所做的一切都是动真格的,绝不是治标不治本,而是从体制制度上动手术,从根源上解决问题。这种执行力和行动力是绝无仅有、惊天动地的。

年后,苏州强势回暖,地王不断,果然不出所料,5月11日苏州出台限售,限制土拍。苏州真真切切的给全国人民演绎了一出《no zuo no dai》的戏码。这种杀鸡儆猴、枪打出头鸟的做法充分体现了高层调控的决心和魄力。

我可以负责任的告诉你,现在还敢大言不惭,预测房价走势,鼓吹房价上涨的人100%都是忽悠人的外行。因为,预测房价已经变得完全没有意义,你只需要看懂高层每一步棋的目的就可以了。

3

海外投资

当今的国人像极了80年代的小日本,国内房产不够投,还要买下全世界。不过,这种海外投资的游戏,咋看咋像击鼓传花的陷阱。

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