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夏磊:房改20年,接下来的改革路要如何走?
时间:2019-07-12 04:21 来源:网络整理

  文/新浪财经意见领袖专栏作家 夏磊

  当前我国房地产市场存在的问题,很大程度上跟我国基本住房制度有关,而促进市场平稳健康发展,则根本上取决于住房制度改革和长效机制建设。

  中国住房制度形成于1978-2018年的一系列改革。40年改革开放伟大征程,是每一个追求美好生活的中国人共同创造的辉煌历史,也是发挥中央、地方两个积极性,不断的摸着石头过河,以政策激活市场、以市场积累经验、以政策总结教训的过程。

夏磊:房改20年,接下来的改革路要如何走?

  中国,一个14亿人口的大国,占世界18.8%的人口,在1978年改革开放之初,人均居住面积仅3.6平米,到如今城镇人均住宅建筑面积超30平;从改革开放之初的“简易公房”,到如今消费升级的“品质住宅”,市场的力量创造着奇迹,因为房改,充分调动了每个社会成员的积极性,充分相信每个人都对改善住房条件有持久的动力,蕴含其中的改革哲学,奠定着成功的基石。

  新时代,新思路,新住房制度。

  住房制度的要义就是解决住房问题,维持平稳发展的房地产市场。

  当前,城镇化率仅59.6%,住房自有率79.2%,经济发展水平从1998年房改时的人均GDP6860元、经济总量世界第八,到2018年人均GDP64521元、世界第二大经济体。对住房制度的认识,当随着发展阶段而逐渐深化。目前,中国住房制度已形成五大支柱。

  一是商业贷款为主、公积金贷款为辅的住房金融制度。

  住房金融体系以商业按揭贷款为主(余额占比83.2%),辅以住房公积金。按揭贷款首付比例首套20%-35%、二套30%-80%,高于国际平均水平;利率高于欧洲、香港、新加坡等低房贷利率经济体。

  按揭贷款条件较中性,但政策变动频繁。2003年以来全国统一调整首付比例12次,7次收紧,5次放松,政策放松期均为居民加速加杠杆期。如2008-2009、2014-2016两轮政策放松期,居民杠杆率年均提升5.6、4.4个百分点,显著高于2006-2018年均3.4个百分点的上升速度。

  二是招拍挂为主的土地供应制度。

  中国实行土地两权分离制度,土地所有权公有,使用权可转让。转让方式包括有偿出让和无偿划拨两大类,分别主要针对经营性用地和基础设施用地。2002年国土资源部11号令出台后,“招拍挂”成为土地有偿出让的主要方式,2006-2016年招拍挂出让土地占总出让土地面积的81.5%。招拍挂相比协议出让更公开透明,但以“价高者得”为原则,客观上也推升地价、助推房价上涨。

  农地征收垄断、分税制改革、土地出让收入由地方支配、GDP锦标赛、快速城镇化,衍生出土地财政。2018年全国土地出让收入6.5万亿、房地产相关税收2.7万亿(估算),二者共占地方综合财力的35.4%。此外,地方土地抵押融资超过10万亿。土地财政是“双刃剑”,在调动地方积极性、推动城市建设、促进经济增长的同时,也助推地价房价上涨。地方政府为实现土地出让金最大化,压缩住宅用地供给,2010-2017年,住宅用地供应仅占总建设用地供应的17.8%,仅为工业用地的65.6%。住宅用地稀缺推高地价。

  长期以来,在“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的城镇化思路指导下,人口向大都市圈集聚,但土地供给向三四线城市倾斜,人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、土地供需错配,这是一线和部分热点二线城市房价高、三四线库存高的根源。

  三是重交易轻保有的税收制度。

  中国住房税收体系重交易轻保有。住房持有成本几乎为0,持有环节2项税收房产税、城镇土地使用税均对个人非营业住房免征;交易环节3大主要税种是契税、增值税和个人所得税,均对长期持有和刚性需求设置减征条件。轻保有环节征税,财政收入的可持续性在存量房时代面临挑战,房地产税改革势在必行。

  四是高门槛进入、低门槛退出的住房保障体系。

  中国保障房供给经历了“N”型演变历程。1995年《国家安居工程实施方案》出台,是保障房建设的起点;1998年房改23号文,提出“建设以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”,1988-2002年新建经适房占总住房的比例保持在20%左右;2003年18号文,提出“大多数家庭购买或租赁商品房”后,保障房供给进入停滞期,2004-2007年新建经适房占总住房的比例降至6%-8%。为应对国际金融危机,2008年,“建设保障性安居工程”被列为“四万亿”计划首项,大规模保障房建设开启,2009-2017年,保障性安居工程累计开工6137万套,相当于同期商品住宅新开工套数的48.2%。

关键词阅读: 房地产投资 房改

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