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低成本高周转 房企的利润进阶术
时间:2019-07-20 05:24 来源:网络整理

净利润作为企业最重要财务核心指标之一,历来被看做最能反映企业实际经营状况。从房企2018年年报数据来看,一部分企业销售数据不错,但利润并不乐观;部分企业利润虽然处于高位,但涨幅明显放缓。机构数据显示,超七成房企的利润额依然在上涨,不过企业间利润可见较明显分化。如2018年再度登上房地产行业“利润王”宝座的恒大,其净利润相当于1.5个万科,核心净利润相当于2.5个中海。

值得一提的是,2018年企业净利润出现大幅下滑或亏损的企业,多以中小房企或即将退出房地产行业的企业为主,而在房企利润下滑清单之上,也有富力地产、远洋、绿城中国等规模超千亿的中大型房企在列,年度利润甚至可谓“腰斩”。业内人士指出,房企若想要实现高利润,除了需要具备高超的财技外,如何实现高周转,将扩张的土储存量转化成营业额也是关键。不过另有专家提示,企业高利润与高周转往往不可兼得。

谁是利润王

中原地产研究中心统计数据显示,截至目前,共有76家房企发布2018年年报,其中A股51家,港股25家。在发布年报的76家企业中,22家利润下降,70%的企业利润出现了明显上涨。整体而言,A股房企平均利润上涨约23%。

而在房企平均利润延续增长的大势中,恒大继2017年荣登“利润王”宝座后,再度摘得2018年度利润王:核心业务利润783.2亿元,同比大增93.3%;净利润722.1亿元,同比大增106.4%;毛利润1689.5亿元,同比增加50.5%。核心业务利润率、净利润率以及毛利润率分别较2017年同期上升3.8、4.2、0.1个百分点。

同列房企销售排行榜三甲的万科及碧桂园,在年度净利润方面的数据表现虽稍逊于恒大,但在行业内也较为亮眼。数据显示,2018年内,万科实现净利润492.7亿元,同比增长32.4%;实现权益净利润337.7亿元,同比增长20.4%。据披露,随着一批在市场回暖期销售、盈利情况相对较好的项目进入结算,万科房地产业务的结算毛利率为29.7%,较2017年提高3.9个百分点;全面摊薄的净资产收益率为21.7%,较2017年上升0.5个百分点。另一巨头——碧桂园,则于2018年实现净利润485.4亿元,同比增幅约达七成;毛利润约1024.8亿元,同比增长74.3%;股东应占利润约为346.2亿元,同比增长32.8%;股东应占核心净利润达341.3亿元,同比增长38.2%。

就同行大部分规模走强、利润上“偏科”,恒大为什么能兼顾规模与利润的问题,中原地产首席分析师张大伟分析称,一是在于恒大不盲目求大,追求高质量的上涨。其适时的战略转型以及发展思路转变(发展战略由“规模型”向“规模+效益型”转变,发展模式由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”转变),使得企业规模愈发稳健,而在产品打造方面的持续发力,更是助力企业收获了更多的市场认可。

二是因为恒大追求稳健的增长,提前去杠杆。恒大在2017年彻底还清了一千多亿元的永续债,比国家定调去杠杆早了一年多,前瞻性较强。清偿永续债,不仅大幅降低了恒大负债率,避免了遭受去杠杆的冲击,还为2017年及2018年及未来释放出巨量的利润空间。

三是在于恒大的多元化布局进行得最早也最坚决。相比其他企业口头的战略转型,恒大实际一直在住宅主业上加大投入,而地产主业的高质量增长,也为恒大布局新产业提供了强大的资本支持。

据了解,在恒大蝉联房企利润王之前,中海地产曾是业界公认的利润之王,且“霸占”该位置长达14年之久。尽管近年来风光大不如前,但在利润表现方面仍居行业前列。数据显示,2018年中海实现收入1714.6亿港元,同比增长3.3%;实现经营溢利707.3亿港元,同比增长12.5%;实现股东应占溢利449亿港元,同比增长10.1%。毛利率上升4.9个百分点至37.8%,净利润率上升1.6个百分点至26.2%。

另悉,融创中国以2018年名义结转率27%,被外界称为未来的潜在利润王。

谁的利润在下滑

年报季的业绩披露,向来是几家欢喜几家愁。从盈利能力来看,虽然多数房企仍保持净利润增长,但也有不少房企净利润增速同比放缓,甚至部分房企净利润出现大幅下滑。

以富力地产为例,其在年报正式披露前,便对自身利润的下滑早有预期。根据富力地产2月17日发布的盈利警告公告,该集团预期截至2018年12月末的合并利润较2017年同期减少约60%。至于利润下滑原因,富力地产称,主要因为公司在2017年收购酒店资产带来大额的非经常性议价收购收益,而2018年此类非经常性交易相对较少。

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