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房地产“大鱼吃大鱼”时代已来
时间:2020-01-25 03:44 来源:网络整理

地产黑马“失蹄”

在上一篇《未来3年,房子该怎么买?》中,我们谈到,房地产市场不仅存在“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”,还会出现“大鱼吃大鱼”的现象,市场进入调整期,兼并重组会越来越多出现在百强房企之间。

没想到“大鱼”被吃,来得这么快。

1月13日,坊间已经流传多时的福建地产商世茂集团与福晟集团的合作正式官宣,福晟集团将其地产、产业链、建筑生活甚至是商业办公等项目全部注入新成立的地产运作平台“世茂福晟”,并由这个新平台全方面接管福晟集团所有地产项目,世茂集团从该笔交易中可获得大约2500亿元左右的货值。

据腾讯新闻消息,新的公司除了世茂和福晟之外,还有东方资产,三者之间的持股比例大致为4:3:3。其中,四大AMC之一的东方资产采取“明股实债”的形式,提供此次收购的部分资金来源。

据悉,新成立的平台公司将由世茂集团负责运营,未来福晟所有的项目都会更名为世茂福晟。世茂福晟的掌门人则由世茂海峡集团总裁兼董事长,36岁的吕翼担任。

吕翼在世茂的经历堪称传奇,2008年从浙江大学毕业后,在世茂从管培生做起,到最年轻项目经理,到城市总,再到最年轻的区域总,在2020年1月2日获任世茂执行董事,进入核心权力层。

在刚过去的2019年,吕翼所带领下的世茂海峡突破性达到900亿元的销售规模,在世茂2019年2600亿的总销售额中贡献了三分之一的量,该区域公司在2016-2018年三年时间里复合增长率甚至超过100%。

房地产“大鱼吃大鱼”时代已来

在当天的发布会现场,世茂少帅许世坛和福晟集团董事长潘伟明简单介绍合作情况后,就将发布会交给了吕翼。这意味着,福晟集团的地产项目,将全面进入世茂的“吕翼时代”。

随着话事人的改变,随之而来的将是福晟的组织人事架构的大变动,吕翼称,接下来将会对福晟做一些精简、提质提效,降低成本的调整,根据澎湃获得的消息,最终福晟将只留下约三分之一的员工,这也就意味着,将有约三分之二的福晟员工被优化。

笔者询问福晟内部员工,得到的回复则是目前除少数员工离职,尚未有裁员消息,但人事调整将很快进行。

福晟的危机从去年八九月份开始就在圈内流传,“破产”“裁员”的消息层出不穷,潘伟明到处寻求融资未果后,甚至还被爆出福晟曾向政府申请破产但未通过。事实上,福晟彼时身负巨额短期债务,一旦破产处理,将引发巨大的债务违约。此次世茂的接盘特别是福晟在合资公司的股权比例大幅度缩减到30%,可见福晟负债之重。

走到这一步,对于一家百强房企中排名在中间的曾经的“黑马”来说是挺意外的。不可否认,福晟曾经也是有“理想”的地产公司。在过去三年,福晟和所有闽系房企一样,快步前奔。按照克而瑞的统计,2017年福晟集团合约销售396.2亿元,排名48位;2018年销售增至624.1亿元,排名也小幅上升至45位。但危机缠身的2019年,福晟的销售额又减至468.8亿,排名降至61位,与在2018年战略会上潘伟明提出的2019年业绩达到900亿元,2020年突破1300亿元的目标相去甚远。

福晟虽然折戟在冲击千亿的路上,但手上并不缺少土地,缺的只是变现的时间。在土储方面,截至2019年末,福晟总土储货值还有近8000亿元。福晟在业内以旧改而知名,特别是它在粤港澳大湾区拥有1000万平方米建面的旧改项目,其旧改项目的总货值约有3000-4000亿元。

如果能稍微稳健,福晟何至于马失前蹄走到这一步?

房地产“大鱼吃大鱼”时代已来

福晟踩过的坑

福晟踩过的坑并不特别,可以说是很多急于做规模的房企都经历过的。

福晟集团创建于1993年,一开始深耕广东市场,2003年大举进入福建市场后,开始大举并购,2006年,福晟并购了六建集团,被认为是深得闽系房企以小吞大、善用金融杠杆的发展精髓。

不过福晟真正在地产圈中出名,是2015年,潘伟明成立10支“并购飞虎队”——8个区域大队加机动大队和支援大队,并亲自挂帅任“总司令”;与中信、招商、中泰等数十家金融机构合作,在内部成立了“资金王牌军”,为并购提供充足的弹药粮草,形成规模拓展的左右手。

一开始,潘伟明还为福晟“飞虎队”制定“五不拍原则”,即不拍利润率低于15%的土地;不拍建筑面积低于10万平方米的土地;不拍风水不好的土地;不拍无信心拆迁的土地;不拍“地王”项目的土地。

关键词阅读: 房地产 大鱼吃大鱼 时代

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