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抗疫影像 | 长租公寓火与劫
时间:2020-02-12 16:06 来源:网络整理

  观点地产网 元宵已过,春节近尾声。节后返工被多数劳动者提上了日程。

  据国新办1月9日工作会数据,40天春运预计全国旅客发送量将达到约30亿人次。而多地交通管制及取消部分航班、火车已导致2020年的春运返程被分散、推迟甚至取消。

  疫情防控牵一发而动全身。经历了疯狂扩张、不规范租金贷、2018年爆雷潮、头部企业走向资本市场的长租公寓,容纳了大量流动人口,在如此背景下做了些什么、又将走向何方?

  一面抗疫 一面争议

  来势汹汹的新型冠状病毒肺炎对全国经济发展都是一个不可抗力的影响因素。据观点地产新媒体不完全统计,截至2月6日,已有至少10家长租公寓企业发表公告,陆续对此做出了反应。

  观点地产新媒体查阅公告获悉,以自如、青客租房等头部长租公寓为例,主要针对武汉等湖北省地区,并在全国范围内推行了部分减轻租户承租、疫情防控压力的措施。

  一是对武汉防疫医护人员提供免费床位;二是对武汉等湖北省员工及湖北籍员工推迟到岗时间,定时登记员工健康信息,对管家及保洁员要求在服务时戴好口罩等防护工具;三是对租客,尤其是武汉租户,提供2月租金减半、租期顺延、返还房租等优惠;同时,联手政府有关部门征集返程租户健康信息,并提供消毒服务。

  其中,长租公寓提供的武汉医护人员免费床位、消毒服务、征集返程租户健康信息等行动直接支援了疫情防控,而延迟上班、对武汉租户减租等行动更多地体现了企业的人文关怀。

来源:各大长租公寓APP及公告,观点指数整理,时间截至2月6日

来源:各大长租公寓APP及公告,观点指数整理,时间截至2月6日

  然而,部分长租公寓的活动设置了层层门槛,例如签约时间点限制、返还的优惠券只能在平台上使用;蛋壳公寓等部分长租公寓将免租成本推给房东的做法已经引起关注——房东不愿“被”让利、租客未能及时收到退回的租金,中间产生的利息差却被平台获利。此外,部分租客反映,自如等长租公寓还存在大幅上调房租、换租成功后无法按时入住的争议。

  据市场消息,目前仅有窝趣轻社区、乐乎公寓将自主承担免租费用,由项目投资人买单。天眼查信息显示,窝趣系铂涛集团旗下首个青年长租公寓品牌,成立于2010年。乐乎公寓成立于2014年,主打青年白领公寓租赁。

  内忧外患迎春“劫”

  事实上,长租公寓在经营上减免押金、租金、服务费并非新鲜事。为获取更多客户订单,“30天免费住”、“首月0元住”、“老带新最高享XX优惠券”等春节活动历来作为长租公寓的重要营销节点。这些优惠活动属于常规营销行为,并非企业防疫才出现的特有应对措施。

  据业内人士分析,流动人口及高校毕业生为当前住房租赁市场的主要客源,春节当月历来是全年淡季。一方面,2.4亿流动人口将踏上归家之路,节后跳槽、换城市工作等因素或导致部分工作者推迟或取消租赁需求;另一方面,国内高等院校毕业时间集中于6、7月份,大批年轻毕业生对工作地的住房租赁需求尚未到来。

  疫情来势汹汹,本次假期的延长、灵活在线办公导致流动人口返程分散、推迟,导致租赁需求也一并推迟,长租公寓新增房源、客源减少;企业收入降低,但经营成本不降反升,现金流承重,放缓收房。

  据贝壳研究院数据,2020年1月,18个重点城市的住房租赁总成交量环比下跌40.99%,比2019年2月(春节当月)下降18.21%;新增房源和客源数量环比下降48.28%、42.64%。但是,2020年1月房源租赁成交周期环比增长率均低于2019年2月(春节当月),且多数城市的房源租赁成交周期比2019年2月缩短。

  对此,分析人士表示,今年春节淡季租赁成交效率高于去年,主要因为现在租赁中介业务的线上化程度提高缩短了成交周期。

  回顾国内长租公寓的发展,无论是先拿地、后运营,还是轻资产、重运营,回报周期长达5-10年、整体租金回报率不足3%等一直是长租公寓行业的痛点,而“高进低出”“长收短付”等不良经营模式加剧了行业洗牌。

  据观点指数《长租公寓篇 | 公募 REITs 前夜》报告,目前长租公寓行业仍处于前期“烧钱”的阶段,融资渠道有限。截至2019年前三季度,因资金链断裂而倒下的长租公寓数量已超25家。就融资渠道,除股权融资外,作为类REITs的长租公寓产品数量约为14个,仅有青客公寓、蛋壳公寓2家长租公寓成功登陆美股。

  内忧未除,外患已至。面对租金减免与防疫管控中的春“劫”,面对不减反增的经营压力,长租公寓在盈利追求上仍任重道远。

  集体土地入市破局

  中国租赁市场规模到底有多大?房企相关人士向观点地产新媒体透露,国内租赁市场规模目前已达1万多亿,预计2030年将达到5万亿。

  长租公寓占比有多大?以北京市场为例,散户供应占比90%,长租公寓仅占到北京租赁市场的10%。

  市场蛋糕暂时无需做大,长租公寓行业却亟需做强。

关键词阅读: 长租公寓

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