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世茂房地产销售排名重回十强
时间:2020-07-31 02:14 来源:网络整理

  日前,世茂房地产发布2019年。年报显示,2019年,世茂房地产实现全口径签约额2600.7亿元,合约销售面积1465.6万平方米,同比分别增长48%和37%,目标完成率123.8%。在经过四年的掉队之后,世茂销售排名重回十强,跻身行业第9位。克而瑞研究中心分析师洪圣奇、李必昂认为,展望2020年,世茂预计可售资源约为2816万平方米,货值达5000亿元。公司年度销售目标为3000亿元,隐含去化率为60%,即使考虑到新冠肺炎疫情影响,相信公司仍有足够能力完成目标。以下从销售、拿地、投资、财务和多元经营等方面诠释年报。

  销售:实现全口径签约额同比增长48%

  年报显示,2019年全年世茂房地产实现全口径签约额2600.7亿元,合约销售面积1465.6万平方米,同比分别增长48%和37%,目标完成率123.8%,销售金额增速超过TOP20房企15%的平均增速,更是大大超过TOP10房企12%的平均增速。在经过四年的掉队之后,世茂销售排名重回十强,跻身行业第9位。销售的增长,一方面来自于城市的扩张与深耕,2019年城市覆盖120城,同比增长39%;同时,高产能城市持续深耕,其中福州、广州、杭州等城市均贡献超过150亿元的销售额。在执行力方面,世茂2019年销售可售货源充足,去化率65%,估算供货达到4000亿元。

  展望2020年,世茂预计可售资源约为2816万平方米,货值达5000亿元,其中1992万平方米为新货,货值达3600亿元,占比72%。从可售货值的城市分布来看,69%的货值分布在一二线城市,其中广州、杭州﹑北京﹑福州、南京、深圳﹑厦门﹑重庆可售货值较高,可售货源超过2070亿元。公司年度销售目标为3000亿元,隐含去化率为60%,即使考虑到疫情影响,相信公司仍有足够能力完成目标。

  投资:积极拿地储备充足

  年报显示,2019年世茂房地产拿地非常积极,新增115幅地块,建筑面积3092万平方米,同比增长91.5%,面积达总土地储备的40.3%;拿地总价1557亿元,同比增长89.2%;拿地销售金额比0.60,远高于TOP20房企0.34的均值。在市场融资环境收紧的情况下,世茂利用其丰富的资金及良好的融资能力逆势拿地,土储总货值已逾13,000亿元,目前已进驻全国120个城市,旗下拥有349个项目,全口径共7,679万平方米的土地储备,平均土地成本为每平方米5,303元。区域布局上,公司大湾区(包括香港)总货值约3,800亿元,占比29.2%,主要分布在香港﹑深圳﹑广州﹑珠海﹑佛山。长三角总货值约3,300亿元,占比25.4%,主要分布在上海、杭州、南京、苏州、宁波。华北地区及福建地区总货值各超2000亿元,分别占比17.9%和16.5%。

  值得注意的是,为配合规模化的积极拓展,世茂在近年新增土储的权益上作出了显著的让步。相比起2014年-2016年超过70%的权益新增土储,2019年公司新增土地权益比仅为58.4%。较低水平的权益拿地比将影响合同销售权益占比,使交房时营收权益占比下降,最终导致公司的报表质量下降,未来的归母公司利润增长亦将低于营收增长。

  财务:盈利保持稳定

  年报显示,2019年世茂实现营业收入1115亿元,同比增长30.4%,其中物业销售营业收入1053亿元,同比增长30.2%;酒店经营收入21.0亿元,同比增长9.9%;商业运营收入14.28亿元,同比增长30.9%;物业管理及其他收入则同比大增68.1%至27.0亿元。在物业销售收入方面,福州及绍兴的收入金额最高分别为135.73亿元和78.66亿元。

  在盈利性指标上面,毛利率同比下降了0.91个百分点至30.6%,归母公司核心净利润率同比下降0.6个百分点至9.40%。随着福晟战略合作的落地,预期公司在2020年毛利率仍将下降1-2个百分点。公司预期在2021年依靠香港项目的销售提升公司整体均价至2万元以上,然而香港目前项目有诸多的不确定性,目前仍言之尚早。

  2019年,世茂销售回款率同比下降1个百分点至75%,持有现金较期初增长20.3%至596.2亿元,现金短债比1.6,长短债比2.44,一方面其现金能够负债全部短债,另一方面其债务结构较为合理,债务结构持续优化,其现金短债比及长短债比均高于前20强房企。

  资本:主流券商全覆盖

  年报显示,世茂房地产基本上被券商列为600-1000亿元市值中最佳投资标的房企之一,几乎主流券商都已覆盖公司,其中花旗,中金,瑞银和高华证券(高盛境内合营)都给予较高的盈利预测。券商普遍预期公司未来收入复合年增长率为20-25%左右,市值12月以内突破千亿水平,升至1200亿元左右,对应每股价格为35元,目前股价对应券商预测的20年市盈率约为5-7倍。值得注意的是,由于此次业绩好于预期,估值大概率维持在目前水平,甚至有个别券商会调高预期。

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